Алексей Гонцов для Cre.ru

В связи с тем, что многие компании сейчас приостанавливают свою работу или развитие на российском рынке, наблюдается снижение спроса на качественные офисные центры. Бизнес проводит оптимизацию своих расходов и начинает рассматривать либо сокращение арендуемых площадей, либо переезды в более скромные офисные комплексы

В основном площади своих офисов сокращают компании сферы услуг, финансового сектора, международные ритейлеры, кто-то даже полностью релоцирует свой бизнес, например, многие зарубежные IT-компании

Учитывая все это, офисные девелоперы, конечно, снижают свою активность. Строящиеся объекты, скорее всего, будут вводиться в эксплуатацию с задержкой в связи с нарушений логистических цепочек и увеличением затрат на стройку. Очевидно, что многие планируемые к реализации проекты находятся в подвешенном состоянии — у собственников нет понимания по срокам окупаемости, ведь сложно предсказывать не только уровень спроса, но и финальную стоимость реализации проекта: колебания стоимости строительных материалов наблюдаются ежедневно

В связи с проведением политики импортозамещения основными клиентами бизнес-центров в среднесрочной и долгосрочной перспективе могут стать представители сферы промышленности, производства, сельского хозяйства. Также можно прогнозировать появление новых отечественных игроков в сфере IT, которые частично заполнят освободившиеся площади. Это связано с принятием государством мер поддержки аккредитованных компаний из этой отрасли

Эксперты RealJet к концу 2022 года прогнозируют вакансию на офисном рынке Москвы на уровне 15%. Снижение объема сделок на рынке аренды также будет сопровождаться увеличением количества площадей в субаренду. В 2023 году вакансия, по нашему мнению, будет только увеличиваться

Стоимость аренды будет формироваться с учетом уровня инфляции и спроса на офисы. Увеличение вакансии, скорее всего, окажется доминирующим фактором, и девелоперы будут готовы к снижению арендных ставок

Как бы то ни было, несмотря на экономические катаклизмы, глобального переформатирования на рынке офисной недвижимости ожидать не стоит. Большинство офисных центров обладают ограниченным техническим потенциалом — шаг колонн, высота потолков, нагрузка на перекрытия — чтобы можно было запросто менять их функционал. Здесь нужно рассматривать каждый объект и каждый запрос индивидуально. Практически все офисные блоки можно сдавать, например, под швейные цеха, дизайнерские мастерские, небольшие производства — в этом случае важна естественная освещенность помещений и высота потолков. Еще один возможный вариант переформатирования — под апартаменты. Для этого потребуется изменение планировочных решений (адаптация планировки под жилые функции, мокрые точки и т. д.)

Можно также говорить об аренде офисных помещений представителями розничной торговли — в основном под шоурумы онлайн-магазинов, fashion-сегмента. Но в то же время собственникам бизнес-центров нужно помнить, что классические объекты торговли с уже существующей целевой аудиторией и живым трафиком также испытывают сложности с арендаторами. В такой ситуации нужно предлагать арендаторам более выгодные условия, в том числе более интересную, чем в ТЦ, арендную ставку

Думаю, что самое правильное для любого девелопера/собственника бизнеса в текущей ситуации — оставаться максимально гибким. Не бояться менять концепции проектов — с условием финансового планирования и возможных рисков, а также не бояться сотрудничать с новыми арендаторами, которые только начинают развиваться